Die 20 %-Regel: Was Schweizer Banken verlangen
Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft, muss mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Die restlichen 80 % können als Hypothek finanziert werden.
Klingt einfach — aber es gibt eine wichtige Einschränkung: Von den 20 % müssen mindestens 10 % aus «harten» Eigenmitteln stammen. Das sind Mittel, die nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) kommen.
Die Grundregel auf einen Blick
Kaufpreis CHF 800'000 → Sie benötigen mindestens CHF 160'000 Eigenkapital. Davon müssen mindestens CHF 80'000 aus eigenen Mitteln (Ersparnissen, 3. Säule etc.) stammen. Die anderen CHF 80'000 können aus der Pensionskasse kommen.
Was zählt als Eigenkapital?
«Hartes» Eigenkapital (mindestens 10 % des Kaufpreises)
- Bankguthaben und Sparkonten
- Wertschriften (Aktien, Obligationen, Fonds)
- Säule 3a-Guthaben (freie Vorsorge)
- Erbvorbezug oder Schenkung
- Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie
«Weiches» Eigenkapital (bis zu 10 % des Kaufpreises)
- Vorbezug aus der Pensionskasse (BVG)
- Verpfändung der Pensionskasse
Wichtig: Pensionskassen-Vorbezug hat Nachteile
Ein Vorbezug aus der Pensionskasse reduziert Ihre Altersleistungen dauerhaft. Zudem fällt eine Quellensteuer an. Viele Experten empfehlen deshalb, die Pensionskasse eher zu verpfänden als zu beziehen.
Rechenbeispiele für verschiedene Kaufpreise
| Kaufpreis | Min. Eigenkapital (20 %) | Davon «hart» (10 %) | Max. Hypothek (80 %) |
|---|---|---|---|
| CHF 500'000 | CHF 100'000 | CHF 50'000 | CHF 400'000 |
| CHF 750'000 | CHF 150'000 | CHF 75'000 | CHF 600'000 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 100'000 | CHF 800'000 |
| CHF 1'200'000 | CHF 240'000 | CHF 120'000 | CHF 960'000 |
Tragbarkeit: Die zweite Hürde
Eigenkapital alleine reicht nicht. Die Bank prüft auch die Tragbarkeit: Ihre monatliche Belastung darf nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen — gerechnet mit einem Kalkulationszins von 5 %.
Tragbarkeitsformel
Monatliche Belastung = Zinskosten (5 % der Hypothek / 12) + Amortisation + Nebenkosten. Diese darf nicht mehr als 33 % des Nettoeinkommens ausmachen.
Tipps: So optimieren Sie Ihr Eigenkapital
- Säule 3a frühzeitig aufbauen: Jeder Schweizer kann jährlich bis zu CHF 7'056 (Angestellte) in die Säule 3a einzahlen — steuerbegünstigt und als Eigenkapital anrechenbar.
- Schenkung oder Erbvorbezug prüfen: Mittel von Eltern oder Grosseltern zählen als «hartes» Eigenkapital, sofern als Schenkung dokumentiert.
- Wertschriften einsetzen: Aktien und Fonds können als Eigenkapital eingebracht werden — Banken rechnen oft nur 80 % des aktuellen Wertes an.
- Pensionskasse verpfänden statt beziehen: So sichern Sie die Altersleistung und zahlen keine Quellensteuer.
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Häufige Fehler beim Eigenkapital
- Kaufnebenkosten vergessen: Notar, Grundbuch und Handänderungssteuer machen je nach Kanton 2–5 % des Kaufpreises aus.
- Zu wenig Liquiditätsreserve: Nach dem Kauf sollten noch 3–6 Monatsgehälter auf dem Konto sein.
- Nur den Minimalstandard planen: Wer mehr als 20 % Eigenkapital einbringt, zahlt weniger Zins.