Was ist der Eigenmietwert – und warum wird er abgeschafft?
Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft und selbst bewohnt, muss heute ein fiktives Einkommen versteuern: den sogenannten Eigenmietwert. Das ist jene Miete, die man theoretisch einnehmen könnte, wenn man die Wohnung vermieten würde.
Am 28. September 2025 haben 57,7 % der Stimmberechtigten Ja zur Abschaffung dieser Steuer gesagt. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten nun definitiv auf den 1. Januar 2029 festgelegt.
Das Wichtigste auf einen Blick
Kein Eigenmietwert mehr ab 2029 · Schuldzinsabzug entfällt ebenfalls ab 2029 · Ersterwerber profitieren von einer Übergangsregel · Unterhaltskosten nicht mehr abziehbar ab 2029
Was bedeutet die Reform konkret für Käuferinnen und Käufer?
- Kein Eigenmietwert mehr ab 2029 – das fiktive Einkommen entfällt vollständig
- Schuldzinsabzug entfällt ebenfalls ab 2029 – bis dahin kann er noch genutzt werden
- Ersterwerber-Sonderregel: Wer zum ersten Mal selbstgenutztes Wohneigentum kauft, profitiert nach 2029 noch befristet vom Schuldzinsabzug
- Unterhaltskosten können ab 2029 nicht mehr steuerlich abgezogen werden
Wer also vor 2029 kauft, kann den Schuldzinsabzug noch vollständig nutzen – ein echter finanzieller Vorteil gegenüber dem Abwarten.
Das Zeitfenster bis 2029: Konkret gerechnet
Bei einer Hypothek von CHF 750'000 und einem Zinssatz von 1,4 % fallen jährlich rund CHF 10'500 Schuldzinsen an. Wer diese noch vollständig abziehen kann (Grenzsteuersatz ~25 %), spart pro Jahr rund CHF 2'600 Steuern.
Bis Ende 2028 sind das insgesamt etwa CHF 7'800 Steuerersparnis, die nach der Reform wegfallen. Für Eigenheimkäufer in der Region Basel-Landschaft – wo der Medianpreis für ein 4-Zimmer-Haus bei rund CHF 997'000 liegt – ist das ein handfester Unterschied.
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Warum die Region Basel, Aarau und Solothurn jetzt besonders interessant ist
| Region | Ø Preis pro m² (Wohnung) |
|---|---|
| Basel-Stadt | CHF 11'178 |
| Aarau | CHF 8'663 |
| Solothurn | CHF 6'267 |
Während Zürich und Zug von Wohnungsknappheit geprägt sind, zeigt sich laut UBS-Studien gerade im Kanton Aargau eine spürbare Entspannung. Mehr Angebot bedeutet: mehr Auswahl, weniger Bieterwettkampf, realistischere Preisverhandlungen.
Die Zinslage 2026: Historisch günstig – aber ein Signal
Der SNB-Leitzins liegt bei 0,0 %. SARON-Hypotheken sind ab rund 0,64 % Marge erhältlich, 5-jährige Festhypotheken ab ca. 1,1 %. Das ist im historischen Vergleich aussergewöhnlich günstig.
Gleichzeitig warnen Analysten: Der 10-jährige Swap-Satz dürfte in den nächsten 12 Monaten steigen. Wer heute kauft und die Finanzierung festschreibt, sichert sich die günstigen Konditionen bevor Kapitalmarkt und Steuerreform das Bild verändern.
Was tun jetzt? Drei konkrete Schritte
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Schweizer Banken prüfen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Das Eigenheim darf nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens kosten. Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner.
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Zwischen günstigstem und teuerstem Anbieter liegen bei CHF 750'000 Hypothek über CHF 7'500 pro Jahr Unterschied. Verlassen Sie sich nicht auf das erste Angebot der Hausbank.
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Wer vor Ende 2028 kauft und selbst bewohnt, kann den Schuldzinsabzug noch vollständig nutzen. Lassen Sie sich jetzt beraten.
Häufige Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung
Ab wann gilt die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Per 1. Januar 2029. Der Bundesrat hat dies am 1. April 2026 definitiv festgelegt.
Lohnt es sich noch, vor 2029 zu kaufen?
Ja — wer vor 2029 kauft, kann den Schuldzinsabzug noch nutzen und profitiert von aktuell historisch tiefen Zinsen. Diese Kombination wird es nach 2029 nicht mehr geben.
Was ändert sich für Ersterwerber nach 2029?
Ersterwerber profitieren nach 2029 noch befristet von einem Schuldzinsabzug. Die genaue Übergangsdauer wird noch geregelt.
Lohnt sich ein Kauf in Aarau oder Solothurn statt Basel?
Aus Preis-Sicht klar ja. Bei vergleichbarer S-Bahn-Anbindung zahlen Sie in Solothurn rund 44 % weniger pro m² als in Basel-Stadt.
Zuletzt aktualisiert: Mai 2026